Language Switcher Fallback

Civil-law notaries

Any natural person, legal person, or company that, in a professional or commercial capacity, as a lawyer, civil-law notary, or assigned civil-law notary, or in the execution of a similar legal profession or similar activities, provides advice or representation in the following situations:

a. the purchase and sale of registered property;

b. the management of money, securities, coins, banknotes, precious metals, precious stones, or other assets;

c. the establishment or management of companies, legal persons, or similar bodies as defined in Section 2, subsection 1, part b, of the State Taxes Act (Algemene wet inzake rijksbelastingen);

d. the purchase, sale, or takeover of a company, in its entirety or in part, insofar as a person who did not formerly qualify as ultimate beneficial owner of that company becomes the ultimate beneficial owner of that company;

e. fiscal activities that are similar to the activities of the professional groups described under 23°;

f. establishing a right of mortgage on a registered property;

Any natural person, legal person, or company that, as a lawyer, civil-law notary, or assigned civil-law notary, or in the execution of a similar legal profession or similar activities, acts on behalf of or at the expense of a client in any financial transaction or real-estate transaction.*

Pursuant to the Money Laundering and Terrorist Financing (Prevention) Act (Wwft), it is compulsory for civil-law notaries to report unusual transactions. Such reports must be submitted to FIU-the Netherlands. On the first occasion that you submit an unusual transaction report, you must start by registering as a reporting entity. FIU-the Netherlands will then provide the necessary information and provide you with internet access to the reporting portal. Once your account has been set up, you can report unusual transactions over the internet. FIU-the Netherlands analyses all reports on a daily basis and determines which reports to pass on to the investigative authorities.

For reporting unusual transactions there are indicators: several objective indicators and one subjective indicator. If your report falls under one of the objective indicators, no further assessment is necessary on your part: you must report it. If the report does not fall under any of the objective indicators, the subjective indicator may apply. In that case, you assess the transaction for yourself and then decide whether it falls under the subjective indicator. But do take note: it is up to you to assess whether reporting is necessary, but if you do not report an incident when you should properly have done so, you will be held responsible.

The following indicators apply to your type of business:

Subjective indicator*

  • A transaction for which the entity has reason to believe that it might be related to money laundering or terrorism financing.

Objective indicators*

  • A transaction to the sum of €10,000 or more, paid to or through the institution in cash, cheques payable to bearer, a prepaid instrument of payment (prepaid card) or similar means of payment.
  • It is reasonable to assume that transactions reported to the police or the Public Prosecution Service in connection with money laundering or terrorism financing are also reported to FIU-the Netherlands.
  • All entities registered with FIU-the Netherlands will be kept informed of any changes to the legislation or reporting procedures, trends, and other relevant developments.

    *The English version is a translation of the official Dutch legislation and is for information purposes only. Any discrepancies or differences created in the translation are not binding and have no legal effect for compliance or enforcement purposes. In case of a discrepancy, the Dutch original legislative text will prevail.

    In de vorige casus kwam de ondermijnde kant van vastgoed in de vorm van huisvesting van criminaliteit aan bod.  Onderstaande casus gaat over een hieraan gerelateerd fenomeen: hypotheekfraude. Hoewel dit geen op zichzelf staand strafbaar feit binnen het Wetboek van Strafrecht is, gaat het in de praktijk om een vorm van valsheid in geschrifte of oplichting. Beide zijn voorbeelden van mogelijke gronddelicten van witwassen en kunnen daarmee bij de FIU-Nederland gemeld worden op grond van de subjectieve indicator. 

    Vastgoed is één van de risicosectoren in Nederland ten aanzien van het witwassen van illegale gelden. Maar er is nog een andere reden waarom vastgoed aandacht van de poortwachters verdient. Criminaliteit dient zelf namelijk ook gehuisvest te worden. Denk hierbij aan het onderbrengen van hennepteelt, de productie van harddrugs of bijvoorbeeld het huisvesten van slachtsoffers van mensenhandel. Het huisvesten van criminaliteit gebeurt op grote schaal. Uit het rapport ‘’Criminele gebouwen’’ van het Wetenschappelijk Onderzoek en Documentatie Centrum (WODC) komt naar voren dat ongeveer 50.000 panden in Nederland gebruikt worden voor ondermijnende criminele activiteiten . Het WODC schat dat van deze panden ongeveer 80% woningen zijn, oftewel 40.000. Ter vergelijking, een middelgrote stad als Zwolle heeft een kleine 60.000 woningen. 

    Een adviesbureau werd verzocht te adviseren over de aankoop van een onroerende zaak. Het betrof de aankoop van een object met als doel om deze onroerende zaak te verhuren. Het onroerend goed werd door de koper in privé verworven en voor de verhuur was het de bedoeling om een BV op te richten. De bron van middelen betrof een geldlening door een externe investering BV, die op haar beurt de middelen verkreeg van diens UBO.
     
    Zowel de kopende als geldverstrekkende partij waren niet eerder cliënt bij dit advieskantoor geweest.

    Een producent van biodiesel had jarenlang op verschillende manieren fraude gepleegd en gelden witgewassen. Gedurende die periode waren er bij de FIU Nederland verschillende meldingen van ongebruikelijke transacties binnen gekomen.

    Wij hebben er in maart 2020 al iets over geschreven, maar nu is er ook een vonnis. Het onderzoek ging over een van witwassen verdachte man, die er een buitengewoon luxe leventje op na hield. Over de inbeslaggenomen 2,5 miljoen euro aan geld en goederen zal afzonderlijk beslist worden.

    Afgelopen week werd een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam over de rechtmatigheid van een opgelegde bestuurlijke boete gepubliceerd. De boete van 36.000 euro was een notaris opgelegd door de toezichthouder, Bureau Financieel Toezicht (BFT). Dit omdat hij tijdens een vastgoedtransactie, naar mening van de toezichthouder, in gebreke was gebleven. Hij had onvoldoende onderzoek uitgevoerd en geen melding ongebruikelijke transactie bij FIU-Nederland gedaan terwijl daar alle aanleiding toe was. Deze verplichtingen zijn opgenomen in de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft).

    Pages

    Subscribe to RSS - Civil-law notaries